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敷地のセットバックって何?

2018/12/23

皆さまこんにちは☆

 

今回のお役立ち情報は『敷地のセットバック』についてです。

 

そもそもセットバックという単語を聞いたことが無い方もいるかもしれません。。

 

セットバックとは・・・敷地の前面道路の幅員が4m未満「法42条2項道路」となっているとき、住宅など建物を建築する際には道路の中心線から水平距離で2mの位置まで敷地を後退させなくてはなりません。将来4mの道路となります☆

また、敷地の反対側が川や崖の場合は道路を広げることはできないため、片側だけで4mのところまで敷地のセットバックが必要になります。

 


「法42条2項道路」とありましたが道路もいろいろな種類があるのです。

その中でも建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、次の条件にあてはまるものです↓↓

● 道路法による道路(第42条1項1号)
国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4m以上のもの。公道になります。

※原則として自動車専用道のみに接している敷地には、建築物は建てられません。

 

● 都市計画法などにより造られた道路(第42条1項2号)
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、たいていは公道ですが、私道の場合もあります。

開発道路など

 

● 既存の道路(第42条1項3号)
建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した幅員が4m以上のもので、公道か私道かを問いません。

なお、建築基準法施行後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その編入日時点で存在した道路がこれに該当します。

 

● 都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(第42条1項4号)
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。

 

● 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(第42条1項5号)
建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。いわゆる「位置指定道路」です。

築造時点では原則として私道ですが、その後に公道へ移管されているケースもあります。分譲地開発ではよくあります☆

 

● 法が適用されたとき既にあった幅員4m未満の道路(第42条2項)
建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、将来4mに拡幅が可能と特定行政庁が指定をしたものです。

いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することが前提となっています。

 

上記の道路以外にも実は道路は存在し、普通の生活道路として使われていたりします。

ですので、敷地を見に行ってちゃんと大きい道路があるからOKだと思っていたら、実は建築基準法の道路ではなく、建築ができないという敷地もあります。

購入される場合などはしっかり調べてもらってからにしましょう!!


道路についてもお伝えしましたが、敷地のセットバックは前面道路の中心から2m後退ところが敷地の境界線になりますので、購入の敷地より実際に使える敷地は小さくなります。

また、購入時にもともとの敷地境界線にブロックや塀があったとしてもセットバック部分までは何も無い状態にしなければなりません。壊して道路として使えるようにしましょう。

 

☆家を建て替えようとしている土地の前面道路が2項道路の場合、セットバック部分は道路扱いとなるため、家や塀などを新たに建てられないので、利用できる範囲が狭くなります。つまり、建築できる面積が減少するのです。

 

新築時や建替え時は道路に面していることだけではなく、幅員にも注意が必要ですね!!

 

 

詳しくは不動産業者や建築業者に確認しましょう(^^)

ではまた次回もお楽しみに~♪

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