「福山市で注文住宅を建てたい！」と理想の家づくりを夢見て土地探しを始めたものの、「いいな」と思う土地が古家付きだった、なんてことはよくあります。
古家付きの土地は、更地よりも価格が安かったり、駅近や好立地だったりと魅力的な物件が多い反面、「どうやって家を建てればいいの？」と不安に感じる方も少なくありません。
この記事では、福山市で古家付きの土地に注文住宅を建てる際の流れや、知っておきたい注意点を初心者の方にもわかりやすく解説します。
古家付きの土地って、そもそもどんな土地？
「古家付きの土地」とは、その名の通り、古い建物が残ったままの土地のことです。
売り主が住んでいた家や、過去に住居として使われていた建物がそのまま残っている状態で売りに出されます。
「古家付き」と聞くと、ボロボロで住めない家を想像するかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。
中には、まだ人が住める状態の家もあります。
では、なぜわざわざ古い家を残したまま売るのでしょうか？
その主な理由は、以下の3つです。
- 解体費用を売り主が負担しなくて済む 解体費用は、建物の規模や構造にもよりますが、木造で100万円以上かかるのが一般的です。売り主がこの費用を負担したくないという理由で、そのままの状態で売りに出すケースがあります。
- 買い主が既存の建物を再利用できる可能性がある 中古住宅として再利用したり、リノベーションして住むことを選択肢に残すためです。ただし、新築の注文住宅を建てる場合は、ほとんどの場合、既存の建物を解体することになります。
- 売却時の税金対策 売り主が住んでいた家を解体して更地にしてから売るよりも、古家付きの状態で売る方が、税制上の優遇措置を受けられる場合があります。
このように、古家付きの土地は売り主の事情によって生まれますが、買い主にとっては「安く土地が手に入りやすい」「掘り出し物の物件が見つかる可能性がある」といったメリットがあります。
古家付きの土地に新築を建てるまでの7つのステップ
福山市で古家付きの土地に注文住宅を建てるには、通常よりも少しだけ特別な手順を踏む必要があります。
ここでは、具体的な流れを7つのステップで解説します。
まずは気になる古家付きの土地情報を集めます。インターネットの不動産サイトや、地元の不動産会社で情報を探しましょう。福山市は海も山も近く、交通の便が良い場所も多いので、理想の立地を見つけやすいかもしれません。
気になる土地が見つかったら、必ず現地に足を運び、ご自身の目で確認することが重要です。
- 日当たりや風通しはどうか
- 道路との高低差はないか
- 近隣の環境はどうか（騒音や臭い、電柱の有無など）
- 隣の家との距離はどれくらいか
これらの点を確認することで、実際に家を建てた時の生活を具体的にイメージすることができます。
理想の土地が見つかったら、不動産会社と建築会社に同時に相談することをおすすめします。
特に古家付きの土地の場合、建物の解体費用や、ライフライン（水道・ガス・電気）の引き込み状況などをプロに確認してもらうことが非常に重要です。
不動産会社は土地の売買に関するプロ、建築会社は家を建てることに関するプロです。
それぞれの専門家に相談することで、より正確な情報を得られます。
土地の売買契約を結びます。
この際、手付金（売買代金の一部）を支払います。
通常、売買代金の5～10％程度が目安です。
契約書に記載されている内容をしっかり確認しましょう。
特に、「古家の解体はどちらが行うのか」という点は重要です。
一般的には買い主側で解体費用を負担することが多いですが、稀に売り主側で解体してから引き渡す契約になる場合もあります。
土地の契約が済んだら、家を建てる前に地盤調査を行います。
地盤が軟弱な場合、地盤改良工事が必要になり、追加費用が発生する可能性があります。
同時に、建物の解体業者に見積もりを依頼します。
見積もりは複数の業者から取得して比較検討することをおすすめします。
解体費用は、建物の大きさ、構造（木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど）、アスベストの有無などによって大きく異なります。
解体業者に依頼して、建物の解体工事を行います。
工事中は騒音や粉塵などが発生するため、近隣の方への配慮が必要です。
着工前に、ご挨拶に伺うと印象が良くなります。
土地の残金を支払い、正式に土地の所有権が買い主へと移ります。
この時点で、土地は更地の状態になっているのが一般的です。
いよいよ理想の注文住宅の建築が始まります。
建築会社と打ち合わせを重ね、内装や外装、間取りなどを決めていきます。
着工後は定期的に現場に足を運び、進捗状況を確認すると安心です。
古家付きの土地を購入する際の3つの注意点
古家付きの土地は、更地にはない注意点があります。
失敗しないために、以下の3つのポイントをしっかり押さえておきましょう。
注意点1：解体費用と地盤改良費を予算に組み込む
古家付きの土地に新築を建てる場合、必ず発生するのが解体費用です。
見積もりを取る前に、「解体費用はいくらくらいだろう？」とざっくりでもいいので調べておきましょう。
また、古い建物が建っていた場所は、地盤が軟弱になっている可能性があります。
地盤改良費も予算に組み込んでおくことが重要です。
地盤改良が必要になった場合、数十万円～数百万円の費用がかかることもあります。
注意点2：ライフラインの引き込み状況を確認する
古家付きの土地は、水道管、ガス管、下水管、電気などのライフラインが引き込まれているのが一般的です。
しかし、中には老朽化が進んでいて新設が必要になったり、前面道路までしか引き込まれていない場合もあります。
ライフラインの新設には費用がかかるため、購入前に必ず不動産会社や建築会社に確認してもらいましょう。
注意点3：契約不適合責任（瑕疵担保責任）について理解する
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、売買した物件に契約内容に適合しない点（隠れた欠陥）があった場合、売り主が責任を負うというものです。
例えば、土地の地中に古いコンクリートガラやゴミが埋まっていた場合などです。
この契約不適合責任は、契約書に「売り主は責任を負わない」という特約が付いているケースがあります。
特に売り主が個人の場合は、この特約が付いていることが多いため、契約前に必ず確認しましょう。
福山市で注文住宅を建てるなら、古家付きの土地も選択肢に
福山市は、子育て世代に人気の街であり、魅力的な土地が多数存在します。
しかし、理想の土地がなかなか見つからないという方もいるかもしれません。
そんな時は、古家付きの土地も視野に入れてみることをおすすめします。
価格が手頃だったり、駅や商業施設に近い好立地だったり、思わぬ掘り出し物に出会える可能性があります。
まとめ：古家付きの土地は「見極め」が重要
古家付きの土地に注文住宅を建てることは、更地の土地に建てるよりも少し複雑ですが、決して難しいことではありません。
大切なのは、「この土地で本当に理想の家が建てられるのか？」をしっかり見極めることです。
そのためには、不動産のプロと建築のプロ、それぞれの専門家と連携しながら、一つひとつのプロセスを丁寧にクリアしていくことが重要です。
福山市で注文住宅をお考えなら、ぜひ一度ご相談ください。
当社では、土地探しから理想の家づくりまで、お客様の家づくりをトータルでサポートいたします。
古家付きの土地に関するご相談も大歓迎です。
お客様のご希望をしっかりお伺いし、最適なプランをご提案させていただきます。
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