一戸建てとマンションで「固定資産税」はどう違う？購入前に知るべき計算のからくり｜福山市の注文住宅

2026年8月8日

マイホームを購入する際、どうしても「物件の価格（初期費用）」ばかりに目がいきがちですよね。しかし、家を買った後には、毎年必ず支払い続けなければならない「見えない維持費」が存在します。その代表格が「固定資産税」です。

「一戸建てとマンション、同じ3,000万円で買った場合、毎年の税金はお得になるの？」「固定資産税って、そもそもどうやって計算されているの？」

こんにちは！福山市でデザイン性と暮らしやすさにこだわった注文住宅を手がけている、スリーピースホームです。

今回は、マイホーム購入後に家計を左右する「固定資産税」について、ズバリ一戸建てとマンションでどう違うのかの結論を最初にお伝えし、知っておくべき税金の基礎知識や評価額のからくりを分かりやすく解説していきます！

1. 【結論】同じ購入価格なら、マンションの方が固定資産税は「高く」なる！

まずは、皆さんが一番気になる結論からお伝えします。

購入価格が全く同じ3,000万円だった場合、毎年の固定資産税は【一戸建てよりも、マンションの方が高くなる（しかも長期間下がりにくい）】というのが結論です。

なぜこのような違いが生まれるのでしょうか？それは、固定資産税が「土地」と「建物」のそれぞれに分けて計算されるためです。一戸建てとマンションでは、この【土地と建物の価格割合】が全く異なります。

一戸建ての場合： 価値の大部分が「土地」です。住宅用の土地には「税金を最大6分の1にする」という特大の軽減措置があるため、トータルの税金がグッと安くなります。さらに木造の建物は価値（評価額）が下がるスピードが早いため、年々税金が安くなっていきます。
マンションの場合： 敷地全体を住人で分割するため「土地」の持ち分がごく僅かで、価値の大部分が「建物」になります。マンションは鉄筋コンクリート造のため、木造よりも価値が下がるスピードが非常に遅く（47年かけて下がる）、高い税額を長期間にわたって支払い続けることになります。

つまり、「長く住み続ける上でのランニングコスト（税金）」という視点で見ると、一戸建ての方が圧倒的に有利になる仕組みになっているのです。

2. そもそも「固定資産税」とは？いつ、いくら払うの？

では、固定資産税の基本的なルールをおさらいしておきましょう。

① 誰が、いつ払うの？

固定資産税は、「毎年1月1日時点」でその土地や建物を所有している人に対して、福山市などの各市町村が課税する地方税です。
毎年4月〜6月頃になると、市役所からご自宅のポストに「納付書（振込用紙）」が届きます。
支払い方法は、1年分をまとめて「一括」で払うか、4回に分けて「分割」で払うかを選ぶことができます。

② 基本の計算式

固定資産税の金額は、以下のシンプルな計算式で決まります。

【課税標準額 × 1.4％（標準税率）＝固定資産税】

ここで出てくる「課税標準額」とは、税金を計算するためのベースとなる金額のことで、基本的には次に説明する「固定資産税評価額」と同じものになります（特例で安くなる場合を除く）。

3. 税金の基準になる「固定資産税評価額」ってなに？

固定資産税を計算するための「固定資産税評価額」。
これは、あなたが家を買った時の「購入価格」ではありません。
国や市町村のルール（固定資産評価基準）に基づいて、「税金用につけられた点数（価格）」のことです。
土地と建物、それぞれで評価のルールが異なります。

土地の評価額は「3年に1度」見直される

土地の評価額は、世の中の地価の変動に合わせて「3年に1度」計算し直されます。
この見直しの年を「基準年度」と呼び、直近では2024年が基準年度でした（次回は2027年です）。
評価額の目安は、実際の売買価格の「約7割程度」に設定されています。
「自分が買おうとしている土地の税金がいくらになるか知りたい」という方は、インターネットの『全国地価マップ』というサイトで路線価を調べれば、おおよその目安を自分で計算することができます。

建物の評価額は「古くなるほど」下がる

建物の評価額は、新築時が一番高く、築年数が経って古くなるにつれて徐々に下がっていきます。
ただし、「どれだけ古くなっても、評価額はゼロ（0円）にはならない」というルールがあります。
新築時の価値を100とした場合、下限は「20（0.2）」でストップし、家が存在する限りはその分の固定資産税を支払い続けることになります。

💡 固定資産税に関するFAQ（よくある質問）

最後に、スリーピースホームのお打ち合わせでよくいただく、固定資産税に関するご質問をまとめました。

分譲マンションの場合、税金はどうやって計算されるのですか？: マンション全体の固定資産税（土地・建物）を市町村が計算し、それを「各部屋の床面積の割合（持ち分）」で割り算（按分）して、それぞれの所有者に請求がいきます。
新築の一戸建てを買うと、固定資産税が安くなるって本当ですか？: はい、本当です。新築の一戸建て（一般的な広さの場合）を建てると、「最初の3年間（長期優良住宅の場合は5年間）、建物の固定資産税が半額になる」という強力な軽減措置が受けられます。
土地を買ってから家が完成するまでに、1月1日をまたぐと税金はどうなりますか？: これが一番の注意点です！1月1日時点で「土地の上に家が建っていない（更地・工事中）」の場合、先ほど説明した「住宅用土地の特例（税金が6分の1になる）」が適用されません。そのため、その年だけ土地の固定資産税が数倍に跳ね上がってしまいます。家づくりのスケジュールは、この税金のタイミングも計算して組むことが大切です。