「今の家も古くなったし、そろそろ建て替えようかな…」
そう思って進めようとしたら、まさかの展開！
「え？この土地、家建てられないんですか！？」
「建て替え不可って…どういうこと！？」
そんな声を、実は私たちも何度も聞いてきました。
そこで今回は、家を建て替える前に必ずチェックしておきたいポイント5つを、2025年の最新事情をふまえて分かりやすく解説します！
■ よくある勘違い「今建ってるんだから、また建てられるでしょ？」
実はこの考え、危険です！
昔はOKだった土地でも、法律の改正や都市計画の変更によって「建て替えNG」になってしまうケースがあるのです。
特に注意したいのが、以下のようなケース。
- 市街化調整区域に入っていた
- 接道の条件を満たしていない
- 再建築不可物件だった
知らずに解体してしまうと、「もう家を建てられない土地」になってしまうこともあるので要注意です。
■ 要注意1：接道義務を満たしている？
建て替えで最も重要なのが、「接道義務（せつどうぎむ）」です。
建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、原則として建物を建てられません。
つまり、
- 細い路地に面した土地
- 私道にしか接していない土地
- 道路に接していない“旗竿地”の竿部分が2m未満
などは、建て替えNGとなる可能性があるのです。
※例外的に認められるケースもありますが、許可申請などの手続きが必要になります。
■ 要注意2：市街化調整区域になっていない？
土地の場所によっては、「市街化調整区域」に指定されている場合があります。
このエリアでは、原則として新たな建物の建築が制限されており、建て替えも自由にできないことがあります。
ポイントは、
- 現状の建物が「既存不適格建築物」かどうか
- 再建築の許可が下りるかどうか
自治体によってルールが異なるため、必ず市役所で確認を！
■ 要注意3：セットバックが必要になる？
2025年現在でも多いのが「セットバックが必要な土地」です。
セットバックとは、道路の幅が基準に満たない場合、敷地の一部を道路として後退（提供）すること。
たとえば、前面道路が3.6mしかない場合、自宅側を20cm後退させる必要がある…というケースも。
つまり、建て替え後は「以前よりも小さな家しか建てられない」可能性があるのです。
■ 要注意4：法改正の影響は受けていない？
建築に関わる法律や規制は、年々変わっています。
たとえば…
- 耐震基準の改正（※旧耐震基準の家は注意）
- 地域ごとの建ぺい率・容積率の変更
- 景観条例や高さ制限の追加
こうした「今は新しくなっているルール」が、古い家が建っていた時代とは違うことも珍しくありません。
「昔建てられたから大丈夫」ではなく、今のルールでもう一度建てられるかを確認することが必要です。
■ 要注意5：土地に境界トラブルがないか？
意外と見落とされがちなのが、「境界」の問題。
長年住んでいると、境界杭（かいき：土地の境目を示すもの）が失われていたり、お隣との土地の境界があいまいになっているケースがあります。
建て替えのときに敷地を測量したら、「思ったより狭かった！」「お隣の塀が少し越境していた！」なんてトラブルも。
建て替え前には、土地の境界確認・測量をしっかりしておきましょう。
■ 建て替えにまつわるその他の注意点
ここまで5つの大きな注意点をご紹介しましたが、他にも気をつけたいことがあります。
▽ 仮住まいの手配
建て替え中は今の家に住めないため、一時的に仮住まいが必要になります。
物件探し・引越し・費用の見積もりも早めに準備を。
▽ 解体費用の確認
古い家の解体には、思った以上にお金がかかることも。
特に、アスベストの有無や、狭い道での作業などによって費用が上がることがあります。
▽ ライフラインの整備
水道・ガス・電気などのインフラも、老朽化している場合は新たに引き直す必要があるケースも。
これらも別途費用がかかる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。
■ 建て替えを失敗しないためには「事前相談」がカギ！
建て替えを考えているなら、まずは信頼できる工務店や建築士に相談することが最重要です！
プロであれば、
- 法的に建て替え可能かどうか
- 新しい家のプランの提案
- 解体・仮住まい・ローンの相談
- 近隣とのトラブル予防まで
トータルでしっかりサポートしてくれます。
「まだ迷ってる段階だけど…」という方でも、早めにご相談いただくことで、安心して進めることができますよ。
■ まとめ
建て替えは、新しい暮らしへの大きな一歩。
でも、昔の常識で考えていると「えっ、建てられない!?」なんて事態にもなりかねません。
- 接道義務
- 用途地域
- セットバック
- 法改正の影響
- 境界確認
この5つは最低限押さえておきましょう！
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「まず何から始めればいいの？」
そんな方も、ぜひお気軽にご相談くださいね
