家づくりをスタートして、いざ「土地探し」を始めると、不動産屋さんのチラシやインターネットの物件情報に、見慣れない暗号のような言葉がたくさん並んでいることに気づきませんか？
「面積：50坪」や「駅徒歩：10分」は分かるけれど、物件の隅のほうに小さく書かれている「用途地域：一低」や「二住」という謎の略語たち。 「まあ、家が建てられる土地なら何でもいいか」とスルーしてしまいがちですが……実はこれ、「あなたがその土地でどんな暮らしができるか」を決定づける、ものすごく重要なキーワードなのです。
こんにちは！福山市でデザイン性と暮らしやすさにこだわった注文住宅を手がけている、スリーピースホームです。
もしこの「用途地域」のルールを知らずに土地を買ってしまうと、「静かに暮らしたかったのに、隣に大きなパチンコ店が建ってしまった！」「広い家を建てるつもりだったのに、法律の制限で小さな家しか建てられなかった…」という、取り返しのつかない後悔につながることも。
今回は、土地探しの最初の壁である「用途地域（ようとちいき）」の略語の意味と、そこから読み解く「失敗しない土地の選び方」をプロの目線からやさしく解説していきます！
1. そもそも「用途地域」とは？なぜそんなルールがあるの？
用途地域（ようとちいき）とは、簡単に言うと「このエリアには、こういう種類の建物しか建ててはいけませんよ」という、国や市が定めた街づくりのルールのことです。
想像してみてください。 もしあなたのマイホームのすぐ隣に、夜中までトラックが出入りする巨大な「工場」ができたり、ネオンがピカピカ光る「商業ビル」が建ったりしたら、うるさくて安心して眠れませんよね。
そういったトラブルを防ぎ、みんなが快適に暮らせる街をつくるために、市町村の地図をパズルのように色分けして「ここは静かに住むためのエリア」「ここは買い物を楽しむエリア」「ここは工場を建てるエリア」と13種類に分類したものが「用途地域」なのです。
私たちが注文住宅を建てるのは、主にこの中の「住居系（人が住むことを一番の目的としたエリア）」と呼ばれる地域になります。 ここからは、物件情報でよく目にする代表的な「略語」の正体と、そのエリアのメリット・デメリットを見ていきましょう。
2. 物件チラシでよく見る！「住居系」略語の意味と特徴
① 一低（第1種低層住居専用地域）
【特徴】静かで日当たりの良い、これぞ「ザ・住宅街」！
一低（いってい）は、「低層（低い建物）」の「住居（家）」を「専用」に建てるエリアです。一戸建てを中心とした、閑静な住宅街を守るための最もルールが厳しい地域になります。
メリット： 高さ制限（10mまたは12mまで）があるため、隣に背の高いマンションやビルが建つ心配が絶対にありません。日当たりと風通しが良く、静かで落ち着いた環境で子育てができます。庭でBBQやプールを楽しみたい方には最適なエリアです。
デメリット： お店を建てるルールも厳しく、「コンビニやスーパーすら建てられない（※ごく小規模な店舗兼用住宅などは例外）」エリアです。そのため、ちょっとした買い物に行くにも車が必要になるなど、利便性は少し下がります。
② 一中高・二中高（第1種・第2種中高層住居専用地域）
【特徴】マンションやスーパーもある、便利で住みやすい街
一中高（いっちゅうこう）は、一戸建てに加えて、中高層のマンションや病院、大学、さらには中規模なスーパーマーケットなども建てられるエリアです。
メリット： 「一低」のような厳しい高さ制限がないため、少し背の高い3階建ての家なども建てやすくなります。近くにスーパーや病院があることが多く、生活の利便性と住環境のバランスが非常に良いのが特徴です。
デメリット： 自分の土地の南側に、後から背の高いマンションが建って日当たりが悪くなる……というリスクがゼロではありません。土地を買う際には、周囲の空き地や古い建物の状況をチェックする必要があります。
③ 一住・二住（第1種・第2種住居地域）
【特徴】賑やかで超便利！お店やオフィスが混在するエリア
一住（いちじゅう）、二住（にじゅう）は、住環境を守りつつも、大規模な店舗やホテル、オフィスビル、ボーリング場やカラオケボックス（二住の場合）なども建てられる、非常に賑やかなエリアです。大通りから一本入った場所や、駅に近いエリアによく指定されています。
メリット： 徒歩圏内に大型スーパーやコンビニ、飲食店がたくさんあり、毎日の生活や通勤・通学にとにかく便利です。「駅チカ」や「買い物重視」の方には大人気のエリアです。
デメリット： 商業施設が混在するため、夜でも車や人の通りが多く、騒音やネオンの光が気になる場合があります。静かな環境を求めている方には不向きかもしれません。
3. 土地探しの最大の落とし穴！「建ぺい率」と「容積率」
用途地域を読み解く上で、もう一つ絶対に知っておかなければならない怖いルールがあります。それが、用途地域ごとに細かく設定されている「建ぺい率（けんぺいりつ）」と「容積率（ようせきりつ）」です。
- 建ぺい率： その土地の広さに対して、「どれくらいの大きさ（面積）の家を建てていいか」の割合。
- 容積率： その土地の広さに対して、「何階建て（延床面積）の家を建てていいか」の割合。
「50坪の土地」でも、用途地域によって建つ家の大きさが違う！？
例えば、同じ「50坪」の土地が2つあったとします。
【Aの土地（一低）の場合】
- 建ぺい率 40％ / 容積率 80％
- ⇒ 建てられる家の広さは、1階が最大20坪まで（総面積40坪まで）。庭や駐車場のスペースをたっぷり取らなければいけないという厳しいルールです。
【Bの土地（一住）の場合】
- 建ぺい率 60％ / 容積率 200％
- ⇒ 建てられる家の広さは、1階が最大30坪まで（総面積100坪まで可能！）。土地いっぱいに大きな家を建てることができます。
このように、同じ50坪の土地を買っても、「一低」の土地では小さめの家とお庭というスタイルになり、「一住」の土地では庭はないけれど広々とした大きな家が建つ、という全く違う結果になるのです。 「とにかく広いリビングがある家を建てたい！」と思って買った土地が、実は建ぺい率の厳しい「一低」だった場合、理想の家が建てられなくなってしまうので注意が必要です。
4. 【プロのアドバイス】あなたにぴったりの用途地域はどっち？
結局のところ、どの用途地域が一番良いのでしょうか？ それは、「あなたとご家族が、新しい家でどんな暮らしを最優先にしたいか」によって正解が変わります。
■「一低（第1種低層住居専用地域）」がおすすめな人
- とにかく静かで、車通りの少ない安全な場所で子育てをしたい。
- 大きな家よりも、広いお庭でガーデニングやBBQを楽しみたい。
- 将来、目の前に高いマンションが建って日当たりが悪くなるリスクを絶対に避けたい。
■「一住・二住（第1種・第2種住居地域）」がおすすめな人
- 多少車通りがあっても、歩いて買い物に行ける便利な場所がいい。
- 共働きで帰りが遅いので、明るくて人通りのある駅チカのエリアがいい。
- 土地の面積を最大限に生かして、広々とした家（または3階建て）を建てたい。
用途地域の略語の意味が分かると、チラシを見ただけで「あ、ここは一低だから、静かそうだけどコンビニは遠いのかな」「ここは二住だから、将来隣に大きなお店ができるかもしれないな」と、その土地の「未来の姿」を想像できるようになりますよ。
福山市での土地探しは、家づくりのプロであるスリーピースホームへ！
土地探しは、専門用語や法律のルールが複雑に絡み合うため、自分たちだけでポータルサイトを見て決めるのはとても難しく、リスクが伴います。
「日当たりの良い土地を買ったはずが、用途地域を見落としていて、数年後に南側にアパートが建ってしまった…」 そんな悲しい後悔をしないために、一番確実な方法は「家を設計するプロと一緒に、土地探しをする」ことです。
福山市のスリーピースホームでは、お客様が思い描く「理想の家の間取り」や「休日の過ごし方」をまずしっかりとヒアリングいたします。 その上で、「その間取りが本当に叶う広さ（建ぺい率）か」「ご希望の静かな暮らしが守られる用途地域か」をプロの設計士の目線で厳しくチェックし、最適な土地をご提案しています。
「土地探しから始めていて、何から見ればいいか分からない」 「気になっている土地があるけれど、ここに希望の家が建つか見てほしい」 そんな方は、ぜひお気軽にスリーピースホームまでご相談ください！ まだ土地が決まっていなくても大丈夫です。土地という「キャンバス」選びの段階から、私たちと一緒に楽しく、そして失敗のない家づくりをスタートさせましょう！
